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一文教你理清动迁思路! | 律师实务

杨沛
2019.08.26
上海
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导言


 "拆迁啦!"


最近上海黄浦区、静安区,多处地块拆迁。笔者也被多次纠问此类问题。被拆迁人不仅对外要关心蛋糕有多大,做大了蛋糕后,又要操心这个蛋糕内部有多少人来分,分多少?总之一次拆迁下来,研究政策、选择委托人、跟动迁组交涉、测算计算标准……不懂拆迁的人也几乎成了专家。


谁来对外?如何做大蛋糕!


目前笔者遇到的动迁,多分为公房拆迁和私房拆迁,公房,顾名思义,是属于公家的房子,即该住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。在现阶段,动迁基本上都是数砖头,公房拆迁也不例外,公房拆迁的被动迁人为承租人,由承租人负责安置同住人,两者地位几乎并列。但是,在公房拆迁中,因为承租人的名字登记在公房租赁凭证上,就是写入房卡内,则,对外只有承租人才有权利与动迁组签约,其具备得天独厚的优势。


按照惯例,动拆迁会核对居住困难户保障,名下房屋面积低于人均15平方米是认定居住困难户的重要条件。注意,这里的“名下房屋”包括“商品房”等所有房屋的。

 

另外,如果有被拆迁人曾经享受过福利分房,但该房屋已经被出售,拆迁时是名下无房(含福利分房)状态,那么恭喜你,这个不影响你被托底,你也能拿到补偿。


谁有资格分享动迁利益?


先说私房拆迁。私房,就是产权登记人自己的房子,产权登记人即使有其他福利分房或者商品房,都不会影响你拿到房屋价值的补偿,很明确,因为这房子权属本来就是你的,现在房屋被征收,应得的动迁利益不会因为名下现有其他商品房或福利房而受影响,所以产权登记人有权享受动迁利益。


而公房拆迁,需要承租人安置同住人,所以认定同住人是一个很重要的程序。

法定被认定同住人的三个标准:

  • 户口在公房内

  • 动迁前实际居住一年

  • 本市无其他住房或有其他住房但居住困难


需要注意的是,这里的“其他住房”,需要满足两个条件:

  • 享受过福利分房,同住人名下有商品房,是不影响同住人资格认定的!   

  • 享受的福利分房需要在上海市内的,例如知青在外地或他市享受过福利分房,不影响在上海市认定为同住人。


重要的事情说三遍:其他住房,一般是指上海市的福利分房!上海市的福利分房!上海市的福利分房!


本文作者:申浩律师事务所合伙人杨沛律师。